Jeonse là gì?
Jeonse (전세) là hình thức thuê nhà ở Hàn Quốc không trả tiền thuê hằng tháng. Người thuê đưa chủ nhà một khoản cọc lớn, thường cho hai năm, và nhận lại toàn bộ khi hết hạn. Chủ nhà kiếm lời bằng cách đầu tư hoặc sử dụng số tiền đó; chi phí của người thuê là khoản lợi nhuận số tiền ấy có thể mang lại ở nơi khác.
Hình thức này vẫn phổ biến: 41% hợp đồng thuê căn hộ mới ở Seoul từ thg 7 2026 đến thg 9 2026 là jeonse. Phần còn lại trả tiền thuê tháng (wolse, 월세), thường kèm khoản cọc nhỏ hơn nhiều.
Giá ở Seoul hiện nay
Trung vị các hợp đồng thuê căn hộ mới trên toàn Seoul, quy đổi theo tỷ giá ngày ký:
- Dưới 40 m² (studio hoặc một phòng): jeonse $178K, hoặc thuê tháng $459/tháng (tiền cọc thường gặp $15K).
- 40–70 m² (một hoặc hai phòng ngủ): jeonse $348K, hoặc thuê tháng $1,008/tháng (tiền cọc thường gặp $54K).
- 70–100 m² (ba phòng ngủ): jeonse $515K, hoặc thuê tháng $1,639/tháng (tiền cọc thường gặp $109K).
Gia hạn
Theo luật bảo vệ người thuê nhà của Hàn Quốc, người thuê thường có quyền yêu cầu gia hạn một lần, và khi đó mức tăng bị giới hạn ở 5%. Chủ nhà có thể từ chối trong một số trường hợp, chẳng hạn khi tự dọn vào ở.
Rủi ro chính: lấy lại tiền cọc
Tiền cọc jeonse thường chiếm phần lớn giá trị căn nhà. Nếu chủ nhà không trả lại được, ví dụ vì căn nhà bị thế chấp nhiều hoặc giảm giá, người thuê có thể mất tiền. Trước khi ký, người ta thường kiểm tra sổ đăng ký bất động sản xem có khoản vay nào, đăng ký địa chỉ và lấy ngày xác nhận (확정일자) trên hợp đồng, đồng thời tìm hiểu bảo hiểm bảo đảm hoàn cọc như bảo lãnh hoàn trả tiền cọc của HUG. Từ tháng 4/2023, khi ký hợp đồng, chủ nhà còn phải cho người thuê xem giấy chứng nhận nộp thuế và hồ sơ ngày xác nhận của các hợp đồng thuê khác trên căn nhà, hoặc đồng ý để người thuê tự tra cứu.
Nếu bạn là cư dân nước ngoài
Người nước ngoài có thẻ đăng ký người nước ngoài (hoặc khai báo nơi cư trú trong nước, với kiều bào Hàn Quốc) được bảo vệ như người thuê Hàn Quốc. Thay cho khai báo chuyển đến (전입신고) của người Hàn, bạn khai báo thay đổi nơi lưu trú (체류지 변경신고) trong vòng 15 ngày sau khi chuyển nhà, tại trung tâm phường, cơ quan xuất nhập cảnh hoặc trực tuyến trên HiKorea; Tòa án Tối cao Hàn Quốc coi việc này tương đương. Hãy khai báo ngay ngày chuyển đến, vì sự bảo vệ bắt đầu từ ngày hôm sau. Khách lưu trú ngắn hạn không đăng ký thì không làm được việc này và được bảo vệ ít hơn nhiều.
Nếu hợp đồng đã hết hạn mà chưa nhận lại tiền cọc nhưng bạn phải chuyển đi hoặc rời Hàn Quốc, hãy xin tòa án lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령) và chờ đến khi lệnh xuất hiện trên sổ đăng ký rồi mới dọn đi. Dọn đi trước có thể khiến bạn mất thứ tự ưu tiên được hoàn tiền. Hãy xác nhận chi tiết với môi giới có giấy phép hoặc luật sư.
Số tiền Đồng Việt Nam là ước tính: trung vị bằng won quy đổi theo tỷ giá của Ngân hàng Hàn Quốc ngày 2026-10-30.
Nguồn: dữ liệu khai báo hợp đồng thuê và mua bán của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc (data.go.kr), quy đổi theo tỷ giá KRW/USD của Ngân hàng Hàn Quốc vào ngày ký hợp đồng. AptDollar xử lý.
Chỉ để tham khảo, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính.
Trang này được dịch từ bản tiếng Anh. Nếu có khác biệt, bản tiếng Anh là bản chính.