ช็อนเซคืออะไร?

ช็อนเซ (전세) คือการเช่าแบบเกาหลีที่ไม่มีค่าเช่ารายเดือน ผู้เช่าวางเงินมัดจำก้อนใหญ่ให้เจ้าของ โดยทั่วไปสำหรับสองปี และได้คืนทั้งหมดเมื่อหมดสัญญา เจ้าของได้ประโยชน์จากการนำเงินนั้นไปลงทุนหรือใช้ ส่วนต้นทุนของผู้เช่าคือผลตอบแทนที่เงินก้อนนั้นอาจได้รับหากนำไปไว้ที่อื่น

ยังคงเป็นที่นิยม: 41% ของสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ใหม่ในโซลระหว่าง ก.ค. 2569 ถึง ก.ย. 2569 เป็นช็อนเซ ที่เหลือจ่ายค่าเช่ารายเดือน (วอลเซ, 월세) โดยมักวางเงินมัดจำน้อยกว่ามาก

ราคาในโซลตอนนี้

ค่ามัธยฐานของสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ใหม่ทั่วโซล แปลงด้วยอัตราแลกเปลี่ยนในวันทำสัญญา:

• ต่ำกว่า 40 ตร.ม. (สตูดิโอหรือห้องเดียว): ช็อนเซ $178K หรือค่าเช่ารายเดือน $459/เดือน (เงินมัดจำทั่วไป $15K)
• 40–70 ตร.ม. (หนึ่งหรือสองห้องนอน): ช็อนเซ $348K หรือค่าเช่ารายเดือน $1,008/เดือน (เงินมัดจำทั่วไป $54K)
• 70–100 ตร.ม. (สามห้องนอน): ช็อนเซ $515K หรือค่าเช่ารายเดือน $1,639/เดือน (เงินมัดจำทั่วไป $109K)

การต่อสัญญา

ตามกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าของเกาหลี โดยทั่วไปผู้เช่าใช้สิทธิขอต่อสัญญาได้หนึ่งครั้ง และการขึ้นค่าเช่าครั้งนั้นจำกัดไม่เกิน 5% เจ้าของปฏิเสธได้ในบางกรณี เช่น ต้องการเข้าอยู่เอง

ความเสี่ยงหลัก: การได้เงินมัดจำคืน

เงินมัดจำช็อนเซมักเป็นสัดส่วนใหญ่ของราคาบ้าน หากเจ้าของคืนเงินไม่ได้ เช่น เพราะบ้านติดจำนองมากหรือราคาลดลง ผู้เช่าอาจเสียเงิน ก่อนเซ็นสัญญา คนทั่วไปมักตรวจสอบทะเบียนทรัพย์สินว่ามีหนี้อยู่หรือไม่ ลงทะเบียนที่อยู่และขอวันที่รับรอง (확정일자) บนสัญญา และพิจารณาประกันคุ้มครองเงินมัดจำ เช่น การค้ำประกันคืนเงินมัดจำของ HUG ตั้งแต่เมษายน 2023 เจ้าของยังต้องแสดงใบรับรองการชำระภาษีและบันทึกวันที่รับรองของสัญญาเช่าอื่นในบ้านหลังนั้นแก่ผู้เช่าเมื่อเซ็นสัญญา หรือยินยอมให้ผู้เช่าตรวจสอบเอง

หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่พำนักในเกาหลี

ชาวต่างชาติที่มีบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าว (หรือการแจ้งที่พักในประเทศ สำหรับชาวเกาหลีโพ้นทะเล) ได้รับการคุ้มครองผู้เช่าเหมือนกัน แทนการแจ้งย้ายเข้า (전입신고) ของคนเกาหลี คุณต้องแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก (체류지 변경신고) ภายใน 15 วันหลังย้าย ที่ศูนย์บริการชุมชน สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง หรือออนไลน์ทาง HiKorea ซึ่งศาลฎีกาเกาหลีถือว่าเทียบเท่ากัน ควรแจ้งในวันที่ย้ายเข้า เพราะการคุ้มครองเริ่มในวันถัดไป ผู้มาเยือนระยะสั้นที่ไม่ได้ลงทะเบียนทำเช่นนี้ไม่ได้ และได้รับการคุ้มครองน้อยกว่ามาก

หากสัญญาสิ้นสุดแล้วแต่ยังไม่ได้เงินมัดจำคืน และคุณจำเป็นต้องย้ายออกหรือออกจากเกาหลี ให้ยื่นขอคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่า (임차권등기명령) ต่อศาล และรอจนปรากฏในทะเบียนทรัพย์สินก่อนย้ายออก การย้ายออกก่อนอาจทำให้เสียลำดับการได้รับเงินคืน โปรดตรวจสอบรายละเอียดกับนายหน้าที่มีใบอนุญาตหรือทนายความ

ค่าเช่ารายเขต

จำนวนเงินบาทเป็นค่าประมาณ: แปลงค่ามัธยฐานเงินวอนด้วยอัตราของธนาคารแห่งประเทศเกาหลี ณ วันที่ 2026-10-30

ที่มา: ข้อมูลการแจ้งสัญญาเช่าและซื้อขายของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและการคมนาคมของเกาหลี (data.go.kr) แปลงด้วยอัตราแลกเปลี่ยน KRW/USD ของธนาคารแห่งประเทศเกาหลีในวันทำสัญญา ประมวลผลโดย AptDollar

ใช้เพื่ออ้างอิงเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน

หน้านี้แปลจากฉบับภาษาอังกฤษ หากมีข้อแตกต่าง ให้ถือฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก