Apa itu jeonse?
Jeonse (전세) adalah sewa di Korea tanpa sewa bulanan. Penyewa menyerahkan deposit besar kepada pemilik, biasanya untuk dua tahun, dan menerima seluruhnya kembali di akhir masa sewa. Pemilik mendapat untung dengan menginvestasikan atau memakai uang itu; biaya bagi penyewa adalah hasil yang bisa didapat jika uang itu ditaruh di tempat lain.
Jeonse masih umum: 41% kontrak sewa apartemen baru di Seoul dari Jul 2026 sampai Sep 2026 adalah jeonse. Sisanya membayar sewa bulanan (wolse, 월세), biasanya dengan deposit yang jauh lebih kecil.
Biayanya di Seoul sekarang
Median kontrak sewa apartemen baru di seluruh Seoul, dikonversi dengan kurs pada tanggal kontrak:
- Di bawah 40 m² (studio atau satu kamar): jeonse $178K, atau sewa bulanan $459/bln (deposit umum $15K).
- 40–70 m² (satu atau dua kamar tidur): jeonse $348K, atau sewa bulanan $1,008/bln (deposit umum $54K).
- 70–100 m² (tiga kamar tidur): jeonse $515K, atau sewa bulanan $1,639/bln (deposit umum $109K).
Perpanjangan
Menurut aturan perlindungan penyewa di Korea, penyewa umumnya dapat memakai hak perpanjangan satu kali, dan kenaikannya dibatasi 5%. Pemilik dapat menolak dalam beberapa kasus, misalnya jika ingin menempati sendiri.
Risiko utama: mendapatkan deposit kembali
Deposit jeonse sering merupakan bagian besar dari harga rumah. Jika pemilik tidak bisa mengembalikannya, misalnya karena rumah banyak dijaminkan atau harganya turun, penyewa bisa rugi. Sebelum tanda tangan, orang biasanya memeriksa register hak atas properti (등기부등본) untuk pinjaman yang ada, mendaftarkan alamat dan mendapatkan tanggal pasti (확정일자) pada kontrak, serta mempertimbangkan asuransi jaminan deposit seperti jaminan pengembalian deposit dari HUG. Sejak April 2023, saat tanda tangan pemilik juga wajib menunjukkan bukti lunas pajak dan catatan tanggal pasti dari kontrak sewa lain di rumah itu, atau menyetujui penyewa memeriksanya.
Jika Anda penduduk asing
Orang asing yang memiliki kartu registrasi orang asing (atau laporan domisili, bagi warga Korea perantauan) mendapat perlindungan penyewa yang sama. Sebagai ganti laporan pindah masuk orang Korea (전입신고), Anda melaporkan alamat baru (체류지 변경신고) dalam 15 hari setelah pindah, di kantor kelurahan, kantor imigrasi, atau daring di HiKorea; Mahkamah Agung Korea memperlakukannya sama. Laporkan pada hari pindah, karena perlindungan berlaku mulai hari berikutnya. Pengunjung jangka pendek tanpa registrasi tidak dapat melakukannya dan jauh kurang terlindungi.
Jika masa sewa sudah berakhir dan deposit belum kembali, tetapi Anda harus pindah atau meninggalkan Korea, ajukan perintah pendaftaran hak sewa (임차권등기명령) ke pengadilan dan tunggu sampai tercatat di register hak atas properti sebelum pindah. Pindah lebih dulu bisa membuat Anda kehilangan urutan prioritas pembayaran kembali. Pastikan detailnya dengan agen berlisensi atau pengacara.
Jumlah dalam Rupiah Indonesia adalah perkiraan: median dalam won dikonversi dengan kurs Bank of Korea tanggal 2026-10-30.
Sumber: catatan sewa dan jual beli Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi Korea (data.go.kr), dikonversi dengan kurs KRW/USD Bank of Korea pada tanggal kontrak. Diolah oleh AptDollar.
Hanya sebagai referensi, bukan nasihat hukum atau keuangan.
Halaman ini diterjemahkan dari versi bahasa Inggris. Jika ada perbedaan, versi bahasa Inggris yang berlaku.