Qu'est-ce que le jeonse ?
Le jeonse (전세) est un bail coréen sans loyer mensuel. Le locataire remet au propriétaire un dépôt important, généralement pour deux ans, et le récupère intégralement à la fin. Le propriétaire gagne en plaçant ou en utilisant cet argent entre-temps ; le coût pour le locataire est ce que cet argent aurait pu rapporter ailleurs.
Il reste courant : 41 % des nouveaux baux d'appartements à Séoul de juil. 2026 à sept. 2026 étaient des jeonse. Les autres paient un loyer mensuel (wolse, 월세), généralement avec un dépôt bien plus faible.
Ce qu'il coûte à Séoul aujourd'hui
Médianes des nouveaux baux d'appartements dans tout Séoul, converties au taux de change de la date de chaque contrat :
- Moins de 40 m² (studio ou une pièce) : jeonse $178K, ou loyer mensuel $459/mois (dépôt habituel $15K).
- 40–70 m² (une ou deux chambres) : jeonse $348K, ou loyer mensuel $1,008/mois (dépôt habituel $54K).
- 70–100 m² (trois chambres) : jeonse $515K, ou loyer mensuel $1,639/mois (dépôt habituel $109K).
Renouvellement
Selon les règles coréennes de protection des locataires, un locataire peut en général exercer une fois un droit légal de renouvellement, la hausse étant alors plafonnée à 5 %. Le propriétaire peut refuser dans certains cas, par exemple s'il veut y habiter lui-même.
Le principal risque : récupérer son dépôt
Un dépôt de jeonse représente souvent une grande part du prix du logement. Si le propriétaire ne peut pas le rembourser, par exemple parce que le logement est lourdement hypothéqué ou que son prix baisse, le locataire peut perdre de l'argent. Avant de signer, on vérifie généralement le registre foncier pour les prêts existants, on déclare son adresse et on fait apposer une date certaine (확정일자) sur le contrat, et on envisage une assurance-garantie du dépôt comme la garantie de restitution de HUG. Depuis avril 2023, le propriétaire doit aussi présenter au locataire, à la signature, une attestation de paiement des impôts et les dates certaines des autres baux sur le logement, ou accepter que le locataire les consulte.
Si vous êtes résident étranger
Les étrangers titulaires d'une carte d'enregistrement d'étranger (ou d'une déclaration de résidence, pour les Coréens de l'étranger) bénéficient de la même protection. Au lieu de la déclaration d'emménagement coréenne (전입신고), vous déclarez votre nouvelle adresse (체류지 변경신고) dans les 15 jours suivant le déménagement, au centre communautaire, dans un bureau de l'immigration ou en ligne sur HiKorea ; la Cour suprême coréenne la traite de la même façon. Déclarez le jour de l'emménagement, car la protection commence le lendemain. Les visiteurs de courte durée sans enregistrement ne peuvent pas le faire et sont bien moins protégés.
Si le bail a pris fin sans que le dépôt soit rendu, mais que vous devez déménager ou quitter la Corée, demandez au tribunal une ordonnance d'inscription du droit au bail (임차권등기명령) et attendez qu'elle figure au registre foncier avant de partir. Partir d'abord peut vous faire perdre votre rang pour le remboursement. Vérifiez les détails auprès d'un agent agréé ou d'un avocat.
Les montants en euro sont approximatifs : médianes en wons converties au taux de la Banque de Corée du 2026-10-30.
Source : déclarations de baux et de ventes du ministère coréen du Territoire, des Infrastructures et des Transports (data.go.kr), converties au taux KRW/USD de la Banque de Corée à la date de chaque contrat. Traitées par AptDollar.
À titre indicatif uniquement, pas un conseil juridique ou financier.
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