¿Qué es el jeonse?
El jeonse (전세) es un contrato de alquiler coreano sin pago mensual. El inquilino entrega al propietario un depósito grande, normalmente por dos años, y lo recupera completo al final. El propietario gana invirtiendo o usando ese dinero mientras tanto; el costo para el inquilino es lo que ese dinero podría haber rendido en otro lugar.
Sigue siendo habitual: el 41 % de los contratos nuevos de apartamentos en Seúl entre jul 2026 y sept 2026 fueron jeonse. El resto paga un alquiler mensual (wolse, 월세), por lo general con un depósito mucho menor.
Cuánto cuesta hoy en Seúl
Medianas de los contratos nuevos de apartamentos en todo Seúl, convertidas al tipo de cambio de la fecha de cada contrato:
- Menos de 40 m² (estudio o un ambiente): jeonse $178K, o alquiler mensual $459/mes (depósito habitual $15K).
- 40–70 m² (uno o dos dormitorios): jeonse $348K, o alquiler mensual $1,008/mes (depósito habitual $54K).
- 70–100 m² (tres dormitorios): jeonse $515K, o alquiler mensual $1,639/mes (depósito habitual $109K).
Renovaciones
Según las normas coreanas de protección del inquilino, por lo general el inquilino puede ejercer una vez un derecho legal de renovación, y la subida queda entonces limitada al 5 %. El propietario puede negarse en algunos casos, por ejemplo si quiere vivir allí.
El riesgo principal: recuperar el depósito
Un depósito de jeonse suele ser una gran parte del precio de la vivienda. Si el propietario no puede devolverlo, por ejemplo porque la vivienda está muy hipotecada o su precio baja, el inquilino puede perder dinero. Antes de firmar, lo habitual es revisar el registro de la propiedad en busca de préstamos, registrar la dirección y obtener una fecha cierta (확정일자) en el contrato, y considerar un seguro de garantía del depósito como la garantía de devolución de HUG. Desde abril de 2023, el propietario también debe mostrar al inquilino, al firmar, un certificado de pago de impuestos y los registros de fecha cierta de otros contratos sobre la vivienda, o aceptar que el inquilino los consulte.
Si eres residente extranjero
Los extranjeros con tarjeta de registro de extranjero (o declaración de residencia, en el caso de coreanos en el exterior) tienen la misma protección. En lugar de la declaración de mudanza coreana (전입신고), declaras tu nueva dirección (체류지 변경신고) dentro de los 15 días siguientes a la mudanza, en el centro comunitario, en una oficina de inmigración o en línea en HiKorea; el Tribunal Supremo de Corea lo trata igual. Declara el mismo día de la mudanza, porque la protección empieza al día siguiente. Los visitantes de corta estancia sin registro no pueden hacerlo y están mucho menos protegidos.
Si el contrato terminó y no te han devuelto el depósito, pero tienes que mudarte o salir de Corea, pide al tribunal una orden de inscripción del derecho de arrendamiento (임차권등기명령) y espera a que aparezca en el registro de la propiedad antes de irte. Irte antes puede hacerte perder tu lugar en la fila para el reembolso. Confirma los detalles con un agente autorizado o un abogado.
Los importes en euro son aproximados: medianas en wones convertidas al tipo del Banco de Corea del 2026-10-30.
Fuente: registros de alquileres y ventas del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte de Corea (data.go.kr), convertidos al tipo de cambio KRW/USD del Banco de Corea en la fecha de cada contrato. Procesados por AptDollar.
Solo como referencia, no es asesoramiento legal ni financiero.
Esta página es una traducción de la versión en inglés. Si hay diferencias, prevalece la versión en inglés.