Was ist Jeonse?
Jeonse (전세) ist ein koreanischer Mietvertrag ohne Monatsmiete. Der Mieter übergibt dem Vermieter eine hohe Kaution, meist für zwei Jahre, und erhält sie am Ende vollständig zurück. Der Vermieter verdient, indem er das Geld in der Zwischenzeit anlegt oder nutzt; die Kosten des Mieters sind der Ertrag, den das Geld anderswo hätte bringen können.
Jeonse ist nach wie vor verbreitet: 41 % der neuen Wohnungsmietverträge in Seoul von Juli 2026 bis Sept. 2026 waren Jeonse. Die übrigen zahlen Monatsmiete (Wolse, 월세), meist mit einer viel kleineren Kaution.
Was es in Seoul derzeit kostet
Mediane neuer Wohnungsmietverträge in ganz Seoul, umgerechnet zum Kurs am jeweiligen Vertragstag:
- Unter 40 m² (Studio oder Einzimmer): Jeonse $178K oder Monatsmiete $459/Monat (übliche Kaution $15K).
- 40–70 m² (ein bis zwei Schlafzimmer): Jeonse $348K oder Monatsmiete $1,008/Monat (übliche Kaution $54K).
- 70–100 m² (drei Schlafzimmer): Jeonse $515K oder Monatsmiete $1,639/Monat (übliche Kaution $109K).
Verlängerung
Nach Koreas Mieterschutzregeln kann ein Mieter in der Regel einmal ein gesetzliches Verlängerungsrecht nutzen; die Erhöhung ist dann auf 5 % begrenzt. In manchen Fällen kann der Vermieter ablehnen, etwa wenn er selbst einziehen will.
Das Hauptrisiko: die Kaution zurückbekommen
Eine Jeonse-Kaution macht oft einen großen Teil des Wohnungswerts aus. Kann der Vermieter sie nicht zurückzahlen – etwa weil die Wohnung stark belastet ist oder ihr Preis fällt –, kann der Mieter Geld verlieren. Vor der Unterschrift prüft man üblicherweise das Grundbuch auf bestehende Kredite, meldet die Adresse an, lässt sich ein festes Datum (확정일자) auf dem Vertrag geben und erwägt eine Kautionsversicherung wie die Rückzahlungsgarantie der HUG. Seit April 2023 muss der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss zudem eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung und die Festdatum-Einträge anderer Mietverträge über die Wohnung vorlegen oder der Einsicht durch den Mieter zustimmen.
Wenn Sie als Ausländer in Korea leben
Ausländer mit Ausländerregistrierungskarte (bzw. Inlandswohnsitzmeldung bei Auslandskoreanern) erhalten denselben Mieterschutz. Statt der koreanischen Zuzugsmeldung (전입신고) melden Sie Ihre neue Adresse (체류지 변경신고) innerhalb von 15 Tagen nach dem Umzug – beim Bürgerbüro, bei einer Einwanderungsbehörde oder online über HiKorea; Koreas Oberster Gerichtshof behandelt das gleichwertig. Melden Sie am Einzugstag, denn der Schutz beginnt am folgenden Tag. Kurzzeitbesucher ohne Registrierung können das nicht und sind deutlich schlechter geschützt.
Ist der Vertrag beendet und die Kaution nicht zurückgezahlt, Sie müssen aber ausziehen oder Korea verlassen, beantragen Sie beim Gericht eine Mietrechtseintragung (임차권등기명령) und ziehen Sie erst aus, wenn sie im Grundbuch steht. Wer zuerst auszieht, kann seinen Rang bei der Rückzahlung verlieren. Klären Sie die Einzelheiten mit einem zugelassenen Makler oder Anwalt.
Beträge in Euro sind Näherungswerte: Won-Mediane zum Kurs der Bank of Korea vom 2026-10-30 umgerechnet.
Quelle: Miet- und Kaufmeldungen des koreanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr (data.go.kr), umgerechnet zum KRW/USD-Kurs der Bank of Korea am jeweiligen Vertragstag. Aufbereitet von AptDollar.
Nur zur Orientierung, keine Rechts- oder Finanzberatung.
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